上海某机构（以下称委托人）委托本公司拍卖的嘉利大厦办公房（以下称标的），从2008年5月启动拍卖，至2008年11月完成房产变更登记，实物交接则标志着此项目实施完毕。
一、项目概况
本项目的特点是，启动拍卖之时正值上海房地产市场进入拐点，房地产投资商的资金流入股市尚未返流房市，标的周边的首信银都国际广场等新建筑物，体量大、质量高，对本项目来说，有着许多不利因素。但经过努力，成功拍卖，标的成交价与评估价19,575,000.00元相比提高3.38%，与账面净值13,965,809.96元相比，增值30.99%。
1、委托拍卖。本项目标的——位于延安西路1228弄2号2A—2H室，建筑面积1322.62㎡（二楼整层），房地产权证号：沪房地长字（2002）第024062号。委托人于2008年5月6日与本公司签订《委托拍卖合同》。合同约定，房地产评估委托第三方专业机构实施标的评估，报国资委备案后实施拍卖。
2、拍卖成果。经过筹备，本公司于2008年8月18日举行房地产专场拍卖会。此标的起拍价为15000元/㎡，以单价15300元/㎡的价格成交，总价20,236,086.00元（15300元/㎡×1322.62㎡）。买受人于2008年8月21日付清拍卖成交款20,236,086.00元。
二、项目实施
本项目成功之处，在于拍卖筹备工作基础扎实，拍卖策划工作精心投入，拍卖招商工作方法得力。
1、前期勘察。本公司接受委托后，组织房地产评估师、商务策划师等专业人员对标的进行拍卖前期勘察。一是查询标的的权属情况，内容包括标的土地性质、房产用途、是否抵押、可否拆分转让、物业费标准等，对于项目定位起到基础性作用。二是了解标的使用情况，内容包括装修、隔断、水电指标、停车位需求量，对于项目估价起到指导性作用。三是了解标的租赁情况，包括嘉利大厦办公房的出租率和租金水平、周边办公楼的租赁基价和市场价，对于项目招商起到决定性作用。
2、商务策划。根据所掌握的与标的相关的各种情况，以及充分考虑项目实施的需要，本公司组建项目组，开展拍卖项目策划，基于项目的特点，确立项目思路，通过对标的优势分析、劣势分析、机会分析和危机分析，判断得出拍卖项目的定态——引导投资经营，即基于标的地理位置、物业特点，拟引导有一定规模、具有一定市场知名度和品牌特色的企业参与投资，同时，在招商中调整并定位。
3、招商推介。考虑本项目标的位于延安路高架定西路，属于中心城区的商办楼，又是二楼整层相对独立，将项目重点放在寻找大型商贸公司的大客户上。所以，在招商阶段，多手段全方位开展项目招商。方法一，在房地产时报、壹报通的拍卖探宝专栏刊登拍卖预告，突出“城区商办楼”、“投资理财”的概念，以吸引投资者关注此项目。方法二，在网上发布拍卖信息，详细介绍标的的基本情况，内容包括标的坐落地和交通情况、标的所在商圈和投资方向，周边房地产成交价和本标的拍卖参考价，旨在提升投资者的竞买信心。方法三，在标的所在地投放宣传单片，向嘉利大厦的业主发放拍卖资料，以求现有的承租人“改租为买”。方法四，向本公司客户数据库里的办公房投资客户发出邀请函，为他们创造看房条件，解析竞买房产的成本（标的价款、拍卖佣金、交易税费、出租收益预测等），以锁定目标客户。
三、项目总结
本项目在实施过程中，得到了委托人的全力配合，包括协助现场招商、与物业公司沟通、接待意向竞买人等。本公司也在引进社会力量推进拍卖方面作出努力，包括引进工商银行二手房贷款机制、房地产中介推荐机制，对于招商宣传、实现拍卖起到积极作用。
1、辅助评估，确定拍卖定位。本项目标的所有权人系上海市信息工作委员会下属事业单位，按照有关规定，转让标的必须清产核资、评估审价、内部决策和上报备案。本着“评估专业化、拍卖市场化“的宗旨，本公司与评估公司保持沟通，对该公司中国注册房地产评估师所作的询证，给予专业性的合作，提供本公司房地产评估师所作的市场调查数据、房产拍卖案列，并结合本项目的实际情况，提出建议性意见，共同就标的市场价值的相关因素（如，个性化隔断，限制了标的拆分拍卖，陈年化装修，较难满足新业主或承租户的要求等）进行评定，充分把握房地产市场动态，客观分析房地产市场趋势，对于本项目实施的准确定位有着积极的作用。
2、辅助规划，理顺拍卖操作。本项目是上海市发展和改革委员会核批的建设项目，通过置换本项目标的，所得款用于购置陆家浜路1308号房产和专用机房建设，委托人对转让标的的成本，如应缴营业税、土地增值税等，必须计划和实控。对此，本公司专业人员根据房地产交易的规定、一般规律和标的初始成本，为委托人测算转让房地产而发生的各项税费，使委托人在转让前就有一个充分准备，从而，有效推进了拍卖项目的高效实施。
3、辅助交接，完善拍卖流程。由于委托人的新机房装修工程量大，委托人实际入住新址的时间表具有不确定性，势必影响委托人的撤离，为此，本公司在拍卖特别说明中予以明示，向竞买人提示标的瑕疵——原房地产权利过渡使用至2008年12月31日，如果是第三方（装修公司）原因，原权利人要求延期的，则双方签订租赁合同，为竞买人拟订《租赁合同》，约定租赁时间、租赁价格和相关权利义务，从而确保委托人自然过渡，顺利搬迁，买受人则有明确的入住时间表和合理收益。 [作者：杨亚平]
